久保不動産Q&A 賃貸（静岡大学周辺）
Q&A
会社について
Q. まず、会社について教えて。
A. 昭和43年に開業した「久保宅地建物取引事務所」が前身で、昭和63年に法人設立し、「株式会社久保不動産綜合事務所」になりました。その時30m位、事務所の場所が動きまして現在のところになりました。ずーっと昔から静岡市の小鹿で営業してます。
Q. どんなかんじの会社ですか？
A. フレンドリーに、ですが、責任とプライドを持ってやってます。お気軽にお越し下さい。
･･･あんまりフレンドリーすぎたら、ごめんなさい。
業務は不動産に関すること全般(土地建物などの売買･アパート、マンションの賃貸や管理･リフォームなどメンテナンスなどなど)。会社概要のページもあるので、ご覧になって下さい。
Q. 物件の一覧表をみると、アパートやマンションの賃貸が多いみたいだけれど･･･
A. 確かに当社の仕事は、賃貸の仲介や管理に関することに占める割合がかなり大きいです。でも、上記の通り、不動産に関することは何でもやってますので、何でもお申し付け下さい。
じゃあ、賃貸(アパート、マンション)に関することをみていきましょうか。
アパート･マンションについて
1. 契約について
Q. 敷金･礼金ゼロという物件が多いですね。
A. これはですね、まず、久保不動産が所在している静岡市駿河区の南東部には、静岡大学があるんですが、2000年に静岡大学の工学部と情報学部が浜松キャンパスに全面移転してしまったのですね。このことは、この地区にかなり多くのアパート、マンションの空き部屋を生じさせました。その後の少子化等の影響や長く続いている不景気もあり、その結果、需給関係のバランスがくずれ、家賃の金額が下落したり、入居の際にかかる敷金･礼金が減少、もしくは無くなったりする現象がおきてきました。
久保不動産では、入居希望者の方々に初回にかかる入居費用をなるべく軽減していただくようワンルームの大半とファミリータイプの一部を敷金・礼金をゼロにいたしました。
Q. 敷金･礼金ゼロとはいうけど、名目が違うだけで、別に費用がかかるんでしょ。
A. 世の中には敷金の代わりに「保証金」とか「内装費」とか「準備金」など名目をかえて入居費用に加算されることもあるとは聞きますが、そのようなことは、久保不動産では行っておりません。
Q. じゃあ、退去時にお金がかかるのでは？
A. そもそも、敷金というものは、家賃の滞納や入居者の毀損(故意、過失など通常使用といえない損傷･損耗･汚損など)にかかわる原状回復費用などの担保として、貸主に預託されるものです。
家賃の滞納に関しては、これは議論の余地無く、当然に敷金から差し引かれます。 次に毀損に関してですが、上記の通り通常使用であれば、毀損とはいえないわけですから、入居者はその原状回復費用を負担する必要はありません。
久保不動産では、国土交通省策定の「原状回復にかかるガイドライン」に基づき判断しております。このガイドラインによると、入居者が負担する原状回復費用は、多くのケースで、発生しない、もしくは、かなりの低額で済む、ということになりますね。
従いまして、家賃の滞納も無く、通常使用によりお部屋を退去し、入居時にお渡しした本数のカギをそのままお返ししていただければ、退去時に費用がかかることはありません。
では、毀損があった場合ですが、敷金がある契約では、原状回復費用を差し引いた金額をお返しすることになります。敷金ゼロの物件の場合は、後日、お支払いいただくことになります。
結論としては、お部屋の使用に関しては、神経質になる必要は無いけれど、大切に取り扱っていただけるとうれしいです。賃借人には善管注意義務はありますからね。
繰り返しますが自然損耗に関して(たとえば、陽焼けで畳や床が劣化するとか、畳がすりきれるなど)は、毀損ではありません。
それでも、年に１度位、うわー！勘弁して！という、ものすごく汚い部屋というものにでくわします。それは、通常の使用というものからかけ離れた状態ですので、クリーニング費用や壁紙(クロス)の張替えの費用をご負担いただくことになります。
Q. つまり、入居時にいくらかかるの？
A．当然、賃料等の金額などにより変わってきますが、敷金礼金ゼロの場合は、初回分の賃料等と仲介手数料(賃料と駐車料の1.1ヶ月分)と火災保険料と家賃の保証委託料が必要です。
Q. 全然わかんない･･･。具体的にいくらかかるか計算してみてこ。
A. 「みてこ」って静岡弁まるだしじゃないですか。まあ、いいですけど。
では、具体例をあげてみます。
例)
賃 料 45,000円
共益費 3,000円
駐車料 6,000円の物件(敷金礼金ゼロ)に9月21日から入居する場合。
このような計算になります。↓
9月分（10日分）日割賃料15,000円
9月分（10日分）日割共益費1,000円
9月分（10日分）日割駐車料2,000円
10月分賃料45,000円
10月分共益費3,000円
10月分駐車料6,000円
仲介手数料56,100円(消費税10%）
火災保険料2年間有効17,000円
保証委託料初回分27,000円
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合計172,100円
(上記、社会人入居の一般例。学生入居時は保証委託料不要の場合有り)
Q. わかったようなわからんような。ひとつひとつ答えて。初回分の賃料とは？
A. このケースの場合、9月21日～9月30日までの10日分が日割賃料になります。久保不動産では、1ヶ月が30日の月でも31日の月でも、常に月額金額を30で割ります。これに実際にお使いになる日数を乗じて日割賃料を算出します。 今回、9月下旬にご入居ですから、翌月分の10月分も同時にお支払いいただく形になっております(賃料は前払いなので、入居して10日経ったら、もう月末で次の月の家賃支払日ですからね)。
Q. 仲介手数料とは？
A. これは、不動産業者に支払う報酬のことです。共益費は含めませんので、久保不動産では、このケースの場合、1ヶ月の賃料と駐車料の合計額に消費税を加えた金額になってます。
Q. 火災保険料とは？
A. 久保不動産は、あいおいニッセイ同和損害保険株式会社および東京海上ミレア少額短期保険株式会社の保険代理店でもあります。通常、最小限のプランとして、上記の金額で提示しております。特段のお申し出があれば、そのつど対応いたしますが、まずは、借家人賠償保険に加入していただくことを目的としてこの保険に加入していただきます。今回のケースは、2年間有効になっておりますので、2年後には更新していただくことになります。 満期を迎えるごとに火災保険料が必要になります。
Q. 保証委託料とは？
A. 久保不動産では、原則として、いわゆる家賃保証の契約を家賃保証会社との間に、締結していただいております。正直に申し上げて、滞納リスクの軽減のためです。家賃保証会社の審査があります。審査結果により、入居が出来ないこともございます。アパート、マンションなど居住用物件の場合、毎月の賃料等の合計額の2分の1が、初回の保証委託料（最低でも２０，０００円）となり、以降1年ごとに1万円必要になります。
･･･ご不明な点があれば、ご連絡下さい。すみませんが、以下、先に進みます。
Q. それじゃあ、連帯保証人はいらないの？
A. いえ、久保不動産の場合、上記のように家賃保証の契約を付帯していただきましても、必ず、賃貸借契約に原則としてお身内の連帯保証人を1名、必要とします。連帯保証人には、印鑑証明書1通を提出していただき、印鑑証明書の届出印(いわゆる実印)にて賃貸借契約書に押印していただきます。
Q. なんか手続きが面倒くさくないですか？
A. 評価はみなさまにお任せしますが、ここは久保不動産としては譲れないところです。連帯保証人は、万が一の時、かなり重い責任を負うことになります。賃料滞納の際はもちろんのこと、原状回復費用なども責任の範囲となり、自主的にその立場から降りることは出来ません。従いまして、連帯保証人の自覚のない契約はすることが出来ません。
Q. 入居の時に必要な費用や連帯保証人さんのことは分かったような気がするけど、入居中に必要なお金はなにかありますか？
A. そうですね、一般的にいわれる賃貸借契約の更新料ですが、久保不動産では、賃貸借契約における更新料はありません。そもそも、この地区(静岡市)では、更新料必要ということは、あんまり聞きませんねえ。ただし、あくまで賃貸借契約における更新料は不要ということであって、前述の火災保険料や家賃保証委託料はその時々に必要となってきます。
当たり前ですが、電気、ガス、水道料などは必要ですよね。そういえば、当社資料の詳細の中に水道料込となっている物件がありますが、これは家主が支払っております。ですが、文字通り湯水の如く使われると、結局、家主の負担となりますので、ふつうに使ってくださいね。もったいですしね。
あと、町内会費は最近むつかしい問題になっております。
それというのも、ときどきですが、町内会の方をかたる町内会詐欺という事件が発生しております。これは悪い人が町内会の集金だということで、うぶな学生さんからウソの町内会費をだまし取ったんです。本物かどうかを見極めないといけないなんておかしな時代になったもんだて。
とりあえず、その場では支払わないで、連絡先を聞いておいて後日集金に来ていただくような方法しかないんではないでしょうか。
他には、入居者ご本人やお部屋に来ていた友達などが、自らのミスで、例えばガラスを割った、という場合。これは、弁償していただかないとなりませんね。まず、連絡は久保不動産に下さい。業者を手配して修理にうかがわせます。お支払いは、後日請求書をお送りしますので、指定口座にお振込みいただくか、久保不動産まで現金をご持参いただくこととなります。ただし、入居の時、加入をお願いしました火災保険のプランによっては保険金が出ることもありますので、その場合は自己負担額はなし、というケースもあります。
上記以外に入居中にお金がかかることは考えられません。といいますのは、怪しげな訪問販売業者には十分にお気をつけいただきたいということです。久保不動産では、入居者の方の費用で、建物の設備の交換、改良等とにかく工事一般のことを行うことは決してありません。過去には、消火器、換気扇フィルター、浄水器などお金を支払ってしまった方もいますので、繰り返しますが、ご注意下さい。
Q. では、次はアパート、マンションに入居してからのことについて聞いてみようかな。
2. 入居中について
Q. どんな人たちが住んでいるの？
A. 久保不動産の所在地が、静岡大学や静岡県立短期大学の近くですので、この近隣付近は学生さんの比率が高いですね。特に、静岡大学近隣は学生さんのみ入居しているアパートが集中しています。生活のリズムが同じような人たち同士でお住まいの方が安心という考え方もありますが、当社の管理の経験から言うと、いろいろな人が入居しているアパートの方が社会生活の規律が守られる落ち着いたアパートになるような気がします。
Q. 入居時に渡されるカギは？
A. 入居者入れ替えのたびに、メーカー純正の新しいカギにしております。ですから、過去の入居者とカギの連続性はありません。ただし、入居中や、退去の際にお渡ししたカギを紛失していると、入居者の方の費用で取り替えていただくことになります。
Q. 家賃の支払い方法は？
A. 家賃は前払い方式ですので、月末までに翌月分の支払いをします。物件により異なりますが、口座引き落としによる方法と家主の口座に直接振り込んでいただく方法があります。詳しくは契約時にご説明させていただきます。
Q. 音や騒音は？
A. アパートやマンションの構造による大小はありますが、完全には遮断できません。また、感じ方の個人差もあり、その生活音がすぐに騒音であると断定できないケースもあります。すぐ隣には、別の人が住んでいるのですから、夜遅くや朝の早い時間帯などは、通常の生活音も他人にとっては騒音になってしまうので、お互いに周りへの気配りは必要です。共同生活のルールは常識として守りましょう。
Q. 設備の不具合があったときどうしたらよいの？
A. エアコンや給湯器など、契約の際にお部屋の設備となっているものが、通常の使用で壊れてしまったときは、家主の負担で修理しますので、まずは久保不動産に連絡を下さい。ガラスを割っちゃったときやカギを失くしてしまったようなときは、これは入居者の方のミスですので、費用の負担はしていただかなくてはなりません。でも、それも久保不動産に連絡いただければ、しかるべき業者を手配いたしますので、どのような場合でもそれほど心配することはありません。
このことは、重要なことで、他の業者さんの物件を借りるようなときでも、まず修理の際の連絡先は必ず聞いておくべきですね。どこへ連絡するのかわからないのでは本当にこまっちゃいますもんね。
その点、久保不動産では物件を直接管理しておりますのでご安心下さい！
Q. インターネット環境は？
A. ねー、これは大事ですよね！久保不動産の賃貸物件では、ワンルームまたは１Kを中心にインターネット無料の物件が数多く有ります。このサイトの他のページでも書いてありますが、インターネット無料物件はかなりお得で便利。自分でネットの会社に申し込む手続きも不要だし、当然インターネット使用料は無料です。
もう少しインターネット無料物件についてお話しすると、お部屋にＬＡＮケーブルの差込口があります。パソコンであればＬＡＮケーブルで直結して下さい。
スマートフォンなどでWifiを使用するなら無線LANルーターが必要です。これは入居者各自ご用意下さい。Wifiを使用しているならばパケット通信量はかかりません。家の中でスマホを使うなら大容量データプランというものに加入する必要はありません。極端な話、部屋の中でひきこもっているなら各携帯キャリア会社最小のデータプランでもいいんじゃないでしょうか。
Q. ゴミの出し方は？
A. 入居時に静岡市発行のゴミの出し方･収集日の日程表をお渡ししています。 市町村によりいろいろなルールがあるかと思いますが、現在のところ静岡市のゴミの出し方のルールはかなり楽ちんなレベルにあると思いますので、静岡市のルールが守れないようなら日本のどこにも住めないですよ、とか言っちゃたりして。
･･･ゴミ屋敷にならないように切にお願い申し上げます。
あとは、戸締り用心、火の用心。月に一度は大掃除。
Q. 入居してから駐車場を借りる必要がでてきたのだけど･･･
A. 入居している物件の部屋数と同じかそれ以上の駐車場がある物件なら何の問題もなく、追加で駐車場契約をしていただければよいのですが、駐車場の数が少ない物件は、いざ借りようとしたとき、駐車場を確保することが困難なこともあります。
近い将来、車を所有する可能性があるのであれば、駐車場の多い物件を検討しておいたほうが無難かもしれませんね。
Q. ペットを飼いたいのですけど･･･
A. 久保不動産では残念ながら「ペット可」の物件は非常に少ないです。基本的に不可ですので、不可の物件でのペットの飼育は契約違反になります。
3. 退去について
Q. 将来のことだけど、退去するときはどうするの？
A. 退去の日程が決まりましたら、久保不動産にご連絡をいただくことになりますが、退去日が確定していないと解約をお受けすることが出来ません。また、退去日の１ヶ月前までにご連絡いただくことが必要です。
退去日までに、電気、ガス、水道等の中止のご連絡や精算、及び郵便物の転送の届出などを入居者の方に行っていただきます。
経験から言って、インターネットの解約は、意外と時間が必要みたいで、お早目の連絡が良いでしょう。
家具などの引越し荷物を撤去してお部屋が空っぽになりましたら、久保不動産に入居時にお渡しした本数のカギをご持参下さい。その際に、転居先の住所、敷金をお預りしていればその振込先、火災保険の解約返戻金の振込先をうかがいます。火災保険の解約に印鑑が必要ですので、ご持参下さい。
4. その他、お問い合わせの多い事項
以下、なんとなく学生さん向けの質問にお答えするようなQ&Aになっていますけれども、社会人さんでも同様のことがあてはまりますし、同じように対応させていただきますので、かる～くお読みいただければ、幸いです。
Q. 4月から静岡で生活することになりましたが、いつぐらいの時期からお部屋探しを始めればよいでしょうか？
A. おお!いきなりですけど、静岡はいいところですよお。 温暖な気候に温厚な人柄(一般的にですよ)、富士山もあるし、海もあるし、魚もうまい。 静岡での生活が人生において有益なすばらしいものになりますよう祈念いたしております。
さて、学校によっては、もしくは、推薦入試などで、前年中に進路が確定することもあるかと思います。 物件によっては、早ければ２月はじめくらいからでも4月1日入居のお申し込みを受けさせていただきます。お部屋を決めていただくには、まずは久保不動産にご来社いただくことが必要です。
ただし!1月や2月の前半の時期は、まだ退去するかどうかわからないお部屋(募集物件になるかわからない)が圧倒的多数ですし、今お住まいの入居者が退去する予定があるにしても、現にその方が入居中ですのでお部屋の中を下見できないことが大半です。
早めの時期に探し始めるメリットは、物件を早めに確保できて安心、引越しの計画などがたてやすい、ということが挙げられますが、その半面、お部屋の選択肢(募集中の物件数)が2月後半や3月より少ないという事実があります。
逆に3月上旬の静岡大学前期試験の合格発表後は、合格者の方がいっせいにお部屋探しを始めますので、それより後はお部屋が日々どんどん決まっていく時期でこれまた選択肢が減少していく。 なかなか一長一短あってムツカシイところです。
年度により多少のバラつきはあるかと思いますが、あえて言えば、2月後半から3月のホントの前半がお部屋探しのベストなタイミングではないかと思ったりします(･･･なんか頼りないな)。
Q. 静岡大学に入学します。
A. 毎年2月、3月には、しずてつジャストライン(バスのことです)「静岡大学」バス停付近に、久保不動産のみならず多くの不動産業者や家主さんが、新入生のみなさんをお待ちしております。
前述したように、静岡大学近隣の需給関係から言えば、徒歩または自転車通学圏内の大谷･小鹿･小鹿1～3丁目それに池田の一部、の地域の中に、お部屋はたくさんありますので、あわてて決めてしまって、後で後悔しないようにしましょうね。
特別な事情がなければ、この地域以外のエリアを探す必要は無い、と思います。じっくりと、物件やその周りの状況を見ることが大切ですが、それでも、ご希望をならべて絞り込んでいくと、案外ジャストな物件は少ないかもしれません。
在学中ずっと住み続けられる物件が見つかるといいですね。それが久保不動産の物件であれば私たちにとっても、最高にうれしく思います。久保不動産は、「静岡大学」バス停の前にプレハブの案内所を常設して皆様をお待ちしております。もちろん、駐車場もありますから、車でお越しになっていただいても大丈夫です。物件へは久保不動産の車に乗っていただいてご案内させていただきます。小鹿３丁目の本社にお越しいただいてもオーケーです。
ぜひ、お立ち寄り下さい。
Q. 静岡大学の学生さんで在学中にお部屋を替わる(引っ越す)人もいるの？
A. それほど多くはないけど、いますよ。
入学当初は、親御さんと新入生のご本人さんも大学からの近さを最優先で決めていかれますが、ある程度生活に慣れてくると、静岡大学から静岡駅方面の中心部に向かって、ほどほどの距離(例えば、小鹿、小鹿1～3丁目、池田など)に引越しされる方が目立つような気がします。これは考え方の違いですけど、学生さんによっては、日常生活における学校関係の占める割合が変化していくためではないでしょうか。
Q. 静岡県立大学短期大学部もしくは静岡県立大学小鹿キャンパスに入学します。
A. 小鹿1～3丁目及び隣接のエリア内にお部屋はやっぱり十分にありますので、他の地域を探す必要はありません。小鹿3丁目には久保不動産もありますから(だからどうした、と言われちゃうとそれまでなんですけどね)。
学部によっては、３年生から実習が始まって朝が早くてツライ、とか聞きますのでアクセスのよいところがいいですよね。
Q. 静岡英和学院大学に入学します。
A. 大学と同じ住所である池田をおすすめします。生活の利便性を考えるなら、聖一色、小鹿1～3丁目などは大学との距離もバランスが取れていると思います。
Q. 静岡県立大学（草薙キャンパス）に入学します。
A. 地域としては、谷田、草薙、国吉田、栗原、聖一色、池田、方面です。
自転車、バイクなどで県大から静岡市中心部へ向かう地域、例えば、国吉田、栗原、聖一色、池田、方面がご希望であれば、当社にご相談下さい。
Q. お部屋探しのために久保不動産へ行きたいのだけれど。
A. 春先は他県からお越しになる方が多いですね。
電車、新幹線でしたら、ＪＲ静岡駅(新幹線の止まる駅)のひとつ東側(清水側・東京側)に「東静岡駅」という駅があります。そこで降りていただければ、車でお迎えにあがります。事前にお電話いただければ、東静岡駅でお待ちになる時間もなくて効率も良いですね。もちろん、いつでもご案内しておりますので、東静岡駅に到着してからお電話いただいても、すぐに対応いたします。
お車でお越しの方は、当社駐車場はいっぱいありますので、お気をつけていらしてください。
静岡大学に入学の方は、「静岡大学」バス停の前の久保不動産案内所にも駐車場は用意しておりますので、直接そちらにお越しいただいても大丈夫です。その他、道に迷ったり、よくわからなくなったら、とにかくお電話いただければ、ご対応いたしますので、ご安心下さい。
Q. 休みの日や営業時間は？
A. 年末年始を除き、基本的に年中無休です。原則9:00～18:00が営業時間です。
1～4月は忙しいですが、夏場は比較的ゆっくりしてます(ひまというわけじゃないですよ、ドタバタしてないだけっ！）。
